Ersttermin vs. Zweittermin — Wann lohnt sich das Warten?

Ersttermin und Zweittermin — Zwei Termine, zwei Welten

Die Zwangsversteigerung einer Immobilie durchläuft in der Praxis häufig mehr als einen Termin. Während im Ersttermin strenge gesetzliche Wertgrenzen den Zuschlag regulieren, fallen diese Schutzmechanismen im Zweittermin (auch Folgetermin genannt) vollständig weg. Dieses Zusammenspiel eröffnet erfahrenen Bietern strategische Spielräume, birgt aber gleichzeitig Risiken, die nicht unterschätzt werden dürfen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie sich Ersttermin und Zweittermin konkret unterscheiden, welche gesetzlichen Regelungen jeweils gelten, und wann es sich tatsächlich lohnt, auf den Folgetermin zu warten. Eine ausführliche Erklärung der Wertgrenzen finden Sie in unserem separaten Ratgeber zu Wertgrenzen bei Zwangsversteigerungen. Wir rechnen mit konkreten Zahlen und liefern Ihnen am Ende eine Entscheidungshilfe, die Sie direkt auf Ihre nächste Versteigerung anwenden können.

Die Wertgrenzen im Ersttermin — Ihr Schutzschild als Bieter und Schuldner

Im ersten Versteigerungstermin gelten zwei zentrale Wertgrenzen, die das Gericht bei der Zuschlagsentscheidung berücksichtigen muss. Beide beziehen sich auf den gerichtlich festgestellten Verkehrswert der Immobilie.

Die 5/10-Grenze nach § 74a ZVG — Absolute Untergrenze

Die 5/10-Grenze ist die sogenannte absolute Mindestgrenze. Sie schützt in erster Linie den Schuldner vor einem Verkauf seiner Immobilie weit unter Wert.

Die Regel: Liegt das Meistgebot im Ersttermin unter 50 % des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Es bedarf keines Antrags — das Gericht prüft dies automatisch. Ein Zuschlag unter dieser Schwelle ist schlicht nicht möglich.

Rechenbeispiel mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro:

• 5/10-Grenze = 150.000 Euro
• Höchstgebot im Ersttermin: 140.000 Euro
• Ergebnis: Zuschlag wird zwingend versagt, unabhängig davon, ob Gläubiger oder Schuldner zustimmen

Diese Grenze ist nicht verhandelbar. Selbst wenn alle Beteiligten einverstanden wären — unter 50 % des Verkehrswerts gibt es im Ersttermin keinen Zuschlag.

Die 7/10-Grenze nach § 85a ZVG — Gläubigerschutz auf Antrag

Die 7/10-Grenze dient dem Schutz der Gläubiger. Sie verhindert, dass die Immobilie zu einem Preis versteigert wird, der die Forderungen der Gläubiger nicht angemessen bedient.

Die Regel: Liegt das Meistgebot im Ersttermin unter 70 % des Verkehrswerts, kann ein betreibender Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Im Gegensatz zur 5/10-Grenze greift die 7/10-Grenze nicht automatisch — sie muss aktiv geltend gemacht werden. In der Praxis nutzen Banken und andere Gläubiger dieses Recht nahezu immer.

Rechenbeispiel mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro:

• 7/10-Grenze = 210.000 Euro
• Höchstgebot im Ersttermin: 195.000 Euro
• Ergebnis: Ein Gläubiger kann den Zuschlag versagen lassen. Tut dies kein Gläubiger, wird der Zuschlag dennoch erteilt (sofern die 5/10-Grenze überschritten ist)

Das Zusammenspiel beider Grenzen im Ersttermin

Für Bieter im Ersttermin ergibt sich damit ein klar definierter Korridor:

In der Praxis bedeutet das: Im Ersttermin benötigen Sie für einen sicheren Zuschlag in den meisten Fällen ein Gebot von mindestens 70 % des Verkehrswerts. Bei unserem Beispiel mit 300.000 Euro Verkehrswert sind das mindestens 210.000 Euro.

Der Folgetermin — Keine Wertgrenzen, alles ist möglich

Wird im Ersttermin kein Zuschlag erteilt — sei es, weil die 5/10-Grenze nicht erreicht wurde, ein Gläubiger nach § 85a ZVG widersprochen hat oder schlicht kein ausreichendes Gebot abgegeben wurde — setzt das Gericht einen Folgetermin (Zweittermin) an. Und hier ändern sich die Spielregeln fundamental.

Warum fallen die Wertgrenzen weg?

Der Gesetzgeber hat bewusst entschieden, dass die Wertgrenzen nach § 74a und § 85a ZVG nur im ersten Versteigerungstermin gelten. Die Logik dahinter: Konnte die Immobilie trotz Wertgrenzen nicht versteigert werden, soll dem Gläubiger in einem weiteren Termin die Möglichkeit gegeben werden, seine Forderung durchzusetzen — auch wenn der Erlös geringer ausfällt als erhofft.

Das bedeutet konkret: Im Folgetermin kann der Zuschlag zu jedem beliebigen Preis erteilt werden. Es gibt keine Mindestgrenze mehr. Theoretisch kann eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro im Zweittermin für 30.000 Euro zugeschlagen werden — vorausgesetzt, es bietet niemand mehr.

Wie erkennen Sie, ob Wertgrenzen weggefallen sind?

In der Praxis erkennen Sie einen Folgetermin daran, dass in der Terminankündigung des Gerichts ein entsprechender Vermerk steht: "Die Wertgrenzen des § 74a Abs. 1, § 85a Abs. 1 ZVG gelten nicht." Dieser Hinweis ist Pflicht und wird im Beschluss des Vollstreckungsgerichts dokumentiert.

Auf ZVG Pilot erkennen Sie Auktionen ohne Wertgrenzen sofort am Badge "Keine Wertgrenzen", der prominent auf der Detailseite und in den Kartenansicht-Cards angezeigt wird. Zusätzlich berechnet der integrierte Renditerechner automatisch die 5/10- und 7/10-Grenzen und passt den Gebot-Slider dynamisch an: Bei einem Folgetermin beginnt der Slider bei 10 % des Verkehrswerts, im Ersttermin erst bei 50 %.

Konkretes Rechenbeispiel: Ersttermin vs. Zweittermin

Betrachten wir ein realistisches Szenario, um die finanziellen Auswirkungen greifbar zu machen.

Ausgangslage:

• Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen
• Verkehrswert: 300.000 Euro
• Grunderwerbsteuer NRW: 6,5 %

Szenario 1: Zuschlag im Ersttermin bei 75 % des Verkehrswerts

Szenario 2: Zuschlag im Folgetermin bei 45 % des Verkehrswerts

Die Differenz zwischen beiden Szenarien beträgt rund 97.000 Euro — ein Betrag, der verdeutlicht, warum der Folgetermin für viele Investoren so attraktiv ist. Aber diese Rechnung hat eine entscheidende Einschränkung: Sie funktioniert nur, wenn Sie im Folgetermin tatsächlich zum Zug kommen.

Wie oft kommt es zum Folgetermin? Statistische Einordnung

Die Frage, wie häufig ein Zweittermin angesetzt wird, lässt sich nicht pauschal beantworten, da die Amtsgerichte keine bundesweite einheitliche Statistik führen. Aus der Praxis und verfügbaren regionalen Erhebungen lassen sich jedoch Richtwerte ableiten:

• Etwa 30 bis 40 % aller Zwangsversteigerungen enden nicht im Ersttermin. Die Gründe sind vielfältig: zu wenige Bieter, Unterschreitung der 5/10-Grenze, Gläubigerwiderspruch nach § 85a ZVG oder Vertagung.
• In Ballungsräumen (München, Hamburg, Berlin, Köln) ist die Quote niedriger, da hier die Nachfrage hoch ist und die Wertgrenzen im Ersttermin meist problemlos erreicht werden.
• In ländlichen Regionen mit schwächerer Nachfrage kommt es deutlich häufiger zum Folgetermin — hier liegt die Quote teilweise bei 50 % und höher.
• Gewerbeimmobilien und Grundstücke haben eine überdurchschnittlich hohe Folgetermin-Quote, da der Bieterkreis kleiner ist.

Diese Zahlen zeigen: Der Folgetermin ist kein seltenes Ereignis, sondern ein regulärer Bestandteil des Versteigerungsalltags — insbesondere außerhalb der Großstädte.

Strategien: Warten oder im Ersttermin bieten?

Strategie 1: Im Ersttermin zuschlagen

Vorteile:

• Weniger Konkurrenz: Viele erfahrene Investoren warten bewusst auf den Folgetermin. Im Ersttermin treffen Sie häufig auf weniger professionelle Bieter. Mehr dazu in unseren Bietstrategien für Anfänger.
• Planungssicherheit: Sie wissen genau, dass mindestens 50 % (5/10) geboten werden muss. Liegt Ihr Budget bei 70 bis 80 % des Verkehrswerts, haben Sie gute Chancen.
• Schnellere Abwicklung: Kein monatelanges Warten auf einen zweiten Termin. Das Verfahren wird zügig abgeschlossen.
• Kein Risiko der Verfahrenseinstellung: Zwischen Erst- und Folgetermin kann der Schuldner die Schulden begleichen, der Gläubiger das Verfahren einstellen lassen oder ein anderer Käufer die Immobilie freihändig erwerben.

Nachteile:

• Höherer Preis: Die Wertgrenzen setzen eine Preisuntergrenze. Ein echtes Schnäppchen (unter 50 % des Verkehrswerts) ist im Ersttermin unmöglich.
• Gläubiger-Veto möglich: Selbst bei einem Gebot zwischen 50 und 70 % kann der Gläubiger den Zuschlag verhindern.

Strategie 2: Auf den Folgetermin warten

Vorteile:

• Keine Wertgrenzen: Theoretisch ist ein Zuschlag zu jedem Preis möglich. Bei geringer Konkurrenz sind erhebliche Abschläge realistisch.
• Bessere Informationslage: Sie kennen das Ergebnis des Ersttermins und wissen, wie viele Bieter Interesse gezeigt haben und auf welchem Preisniveau sich die Gebote bewegten.
• Gezielte Kalkulation: Sie können Ihr Gebot präziser kalkulieren, da Sie die Marktreaktion auf das Objekt bereits kennen.

Nachteile:

• Mehr Konkurrenz durch Profis: Erfahrene Investoren und Aufkäufer wissen um den Wegfall der Wertgrenzen und erscheinen gezielt zum Folgetermin. Die Konkurrenz kann im Zweittermin sogar höher sein als im Ersttermin.
• Verfahrensrisiken: Zwischen den Terminen kann viel passieren — Aufhebung des Verfahrens, Einstellung durch den Gläubiger, einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners, freihändiger Verkauf.
• Zeitverlust: Zwischen Ersttermin und Folgetermin vergehen in der Regel drei bis sechs Monate. In dieser Zeit ist Ihr Kapital gebunden (mental reserviert) und Sie verpassen möglicherweise andere Gelegenheiten.
• Zustandsverschlechterung: Bei leerstehenden Immobilien kann sich der Zustand zwischen den Terminen verschlechtern — insbesondere bei Frost, Feuchtigkeit oder Vandalismus.

Strategie 3: Hybridansatz — Ersttermin beobachten, Folgetermin bieten

Die erfahrensten Investoren kombinieren beide Ansätze. Sie erscheinen zum Ersttermin ohne zu bieten, beobachten die Konkurrenz, das Preisniveau und die Reaktion der Gläubiger. Falls der Ersttermin scheitert, sind sie für den Folgetermin optimal vorbereitet.

Dieser Ansatz erfordert allerdings:

• Genügend Vorlauf, um die Termine wahrzunehmen
• Ein diversifiziertes Portfolio an beobachteten Objekten
• Die Disziplin, im Ersttermin tatsächlich nicht zu bieten — auch wenn die Versuchung groß ist

Häufige Fehler beim Warten auf den Folgetermin

Fehler 1: Den Verkehrswert als Marktwert interpretieren

Der gerichtlich festgestellte Verkehrswert ist nicht identisch mit dem tatsächlichen Marktwert. Gutachten werden oft Monate oder Jahre vor dem Versteigerungstermin erstellt. In steigenden Märkten kann der tatsächliche Wert deutlich höher liegen. Wer auf den Folgetermin wartet und dann 45 % des Verkehrswerts bietet, zahlt möglicherweise trotzdem nur 30 % des aktuellen Marktwerts — ein exzellentes Geschäft. In fallenden Märkten kann es umgekehrt sein.

Fehler 2: Die Konkurrenz im Folgetermin unterschätzen

Der Wegfall der Wertgrenzen im Folgetermin ist kein Geheimnis. Professionelle Aufkäufer, Immobilienfonds und erfahrene Privatinvestoren beobachten Folgetermine systematisch. Bei attraktiven Objekten — insbesondere in guten Lagen mit niedrigem Verkehrswert — kann die Bietkonkurrenz im Zweittermin deutlich intensiver sein als im Ersttermin.

Fehler 3: Verfahrenseinstellung nicht einkalkulieren

Zwischen Erst- und Folgetermin hat der Schuldner die Möglichkeit, das Verfahren durch Zahlung seiner Schulden oder durch einen freihändigen Verkauf der Immobilie abzuwenden. In der Praxis geschieht dies in geschätzt 15 bis 25 % der Fälle. Sie sollten also nie Ihr gesamtes Kapital auf einen einzigen Folgetermin setzen.

Fehler 4: Zustandsveränderungen ignorieren

Leerstehende Immobilien können sich zwischen den Terminen erheblich verschlechtern. Wasserschäden durch defekte Leitungen, Schimmelbildung, Einbruch und Vandalismus sind keine Seltenheit. Planen Sie einen erneuten Besichtigungsversuch vor dem Folgetermin ein.

Wann fallen die Wertgrenzen noch weg?

Neben dem Folgetermin gibt es weitere Konstellationen, in denen die Wertgrenzen nicht gelten:

• Verteilungstermin nach § 74b ZVG: Wird im Ersttermin die 5/10-Grenze erreicht, aber kein Zuschlag erteilt (z.B. wegen Gläubigerwiderspruch nach § 85a ZVG), gelten die Wertgrenzen im nächsten Termin nicht mehr.
• Beitritt eines weiteren Gläubigers: In bestimmten Konstellationen kann ein beitretender Gläubiger die Situation verändern.
• Wiederholte Terminaufhebungen: Nach mehrfachen Aufhebungen kann das Gericht einen Termin ohne Wertgrenzen ansetzen.

Entscheidend ist der Vermerk in der Terminankündigung. Achten Sie auf die Formulierung zum Wegfall der Wertgrenzen — sie ist rechtlich verbindlich.

Besonderheiten bei der Terminart erkennen

Die korrekte Einordnung eines Versteigerungstermins als Erst- oder Folgetermin ist nicht immer trivial. Folgende Hinweise helfen Ihnen:

• Aktenzeichen prüfen: Ein unverändertes Aktenzeichen mit neuem Termindatum deutet auf einen Folgetermin hin.
• Gerichtsakte einsehen: Der sicherste Weg. Die Akte enthält alle bisherigen Termine und deren Ergebnisse.
• Terminankündigung lesen: Die Formulierung zum Wegfall der Wertgrenzen ist ein eindeutiger Indikator für einen Folgetermin.
• Online-Plattformen nutzen: Auf ZVG Pilot wird die Terminart in der Detailseite angezeigt. Auktionen mit dem Badge "Keine Wertgrenzen" sind Folgetermine, bei denen die Grenzen nach § 74a und § 85a ZVG nicht mehr gelten. Der Renditerechner auf der Detailseite berücksichtigt dies automatisch und zeigt Ihnen Warnungen an, wenn Ihr simuliertes Gebot unter den jeweiligen Grenzen liegt.

Entscheidungsmatrix: Ersttermin oder Folgetermin?

Die folgende Tabelle hilft Ihnen, für Ihr konkretes Objekt die richtige Entscheidung zu treffen.

Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte

1. Im Ersttermin gelten die 5/10-Grenze (§ 74a ZVG, zwingend) und die 7/10-Grenze (§ 85a ZVG, auf Antrag). Ein Zuschlag unter 50 % des Verkehrswerts ist ausgeschlossen.

2. Im Folgetermin fallen beide Wertgrenzen weg. Der Zuschlag kann zu jedem Preis erteilt werden. Das macht den Zweittermin für Schnäppchenjäger attraktiv, bringt aber eigene Risiken mit sich.

3. 30 bis 40 % aller Versteigerungen enden nicht im Ersttermin. In ländlichen Regionen ist die Quote deutlich höher.

4. Der Folgetermin ist kein Selbstläufer. Die Konkurrenz durch professionelle Investoren kann im Zweittermin sogar höher sein als im Ersttermin. Verfahrenseinstellungen, Aufhebungen und Zustandsverschlechterungen sind reale Risiken.

5. Die beste Strategie hängt von Ihrem Budget, Ihrer Risikobereitschaft, der Lage des Objekts und Ihrer Erfahrung ab. Einsteiger sind im Ersttermin mit den klaren Regeln der Wertgrenzen oft besser aufgehoben. Erfahrene Investoren nutzen den Folgetermin gezielt für ausgewählte Objekte.

6. Informieren Sie sich vor jedem Termin über die Terminart, prüfen Sie die Gerichtsakte und nutzen Sie digitale Werkzeuge wie den ZVG Pilot Renditerechner, um Ihre Gebotsstrategie vorab durchzurechnen.