Glossar — Zwangsversteigerung von A bis Z

Alle wichtigen Fachbegriffe rund um Zwangsversteigerungen verständlich erklärt. Von Amtsgericht bis Zuschlag — dieses Glossar hilft Ihnen, die Sprache der Zwangsversteigerung zu verstehen.

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5/10-Grenze (Halbteilungsgrenze): Regelung nach § 85a ZVG: Bleibt das Meistgebot unter 50 % des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Diese Grenze gilt nur im ersten Versteigerungstermin und schützt den Schuldner vor Verschleuderung.

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7/10-Grenze: Regelung nach § 74a ZVG: Bleibt das Meistgebot unter 70 % des Verkehrswerts, kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Diese Grenze gilt nur im ersten Termin und gibt dem Gläubiger die Möglichkeit, einen besseren Preis im Folgetermin zu erzielen.

A

Abweichende Versteigerungsbedingungen: Änderungen der gesetzlich vorgesehenen Versteigerungsbedingungen (§§ 59 ff. ZVG), die vor dem Versteigerungstermin beantragt werden können. Typische Beispiele: Ausschluss der Gewährleistung, Änderung der Zahlungsbedingungen oder besondere Regelungen zur Räumung.
Amtsgericht: Das zuständige Gericht, das die Zwangsversteigerung durchführt. In Deutschland ist immer das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Das Gericht setzt den Versteigerungstermin fest, erstellt das Gutachten und erteilt den Zuschlag.
Anordnungsbeschluss: Gerichtliche Entscheidung, mit der das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet wird. Der Beschluss wird auf Antrag des Gläubigers erlassen und im Grundbuch als Versteigerungsvermerk eingetragen.

B

Bargebot: Der Teil des Gebots, der in bar (bzw. per Überweisung) zu zahlen ist. Das Bargebot ergibt sich aus dem Meistgebot abzüglich der bestehen bleibenden Rechte. Die Zahlung muss in der Regel innerhalb von 6–8 Wochen nach dem Zuschlag erfolgen.
Baulast: Öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Baulasten sind nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis eingetragen und können den Wert der Immobilie beeinflussen.
Bieterstunde (Bietzeit): Die mindestens 30-minütige Phase im Versteigerungstermin, in der Gebote abgegeben werden können. Die Bietzeit beginnt nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und endet, wenn trotz Aufforderung kein weiteres Gebot abgegeben wird.
Bodenrichtwert: Durchschnittlicher Lagewert des Bodens in Euro pro Quadratmeter, der vom Gutachterausschuss ermittelt wird. Er dient als Orientierung für die Bewertung von Grundstücken und fließt in die Verkehrswertermittlung ein.
Bruchteilsversteigerung: Versteigerung eines Miteigentumsanteils (z. B. 1/2 oder 1/4) an einer Immobilie, nicht des gesamten Objekts. Kommt häufig bei Erbengemeinschaften oder geschiedenen Ehepaaren vor. Der Ersteher wird Miteigentümer neben den bestehenden Eigentümern.

D

Dienstbarkeit: Belastung eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten Person (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) oder eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit). Beispiele: Wohnrecht, Wegerecht, Leitungsrecht. Bestehen bleibende Dienstbarkeiten reduzieren das Bargebot.

E

Erbbaurecht: Zeitlich befristetes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer einen jährlichen Erbbauzins. Bei Zwangsversteigerungen kann das Erbbaurecht den Wert erheblich beeinflussen, da das Grundstück nicht miterworben wird und der Erbbauzins eine dauerhafte Belastung darstellt.
Ersteher: Die Person oder Gesellschaft, die den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung erhält und damit neue Eigentümerin der Immobilie wird. Der Ersteher erwirbt das Eigentum originär — also nicht vom bisherigen Eigentümer, sondern durch staatlichen Hoheitsakt.
Ertragswert: Bewertungsverfahren, bei dem der Wert einer Immobilie aus den erzielbaren Mieteinnahmen abgeleitet wird. Besonders relevant für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Der Ertragswert fließt neben dem Sachwert in die Verkehrswertermittlung ein.
Exposé: Kurze Objektbeschreibung, die das Amtsgericht als Alternative oder Ergänzung zum Gutachten veröffentlicht. Enthält Basisinformationen wie Lage, Größe, Baujahr und Zustand, ist aber weniger detailliert als ein Wertgutachten.

F

Flurstück: Kleinste vermessungstechnische Einheit des Liegenschaftskatasters, die durch eine Flurstücksnummer eindeutig identifiziert wird. Jedes Grundstück besteht aus einem oder mehreren Flurstücken. Im Verkehrswertgutachten werden alle zugehörigen Flurstücke mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer aufgelistet — wichtig, um den genauen Umfang des Versteigerungsobjekts zu prüfen.
Folgetermin (Zweiter Termin): Versteigerungstermin, der nach einem gescheiterten ersten Termin angesetzt wird. Im Folgetermin gelten keine Wertgrenzen mehr — das Objekt kann theoretisch für jeden Betrag zugeschlagen werden. Für Käufer oft die günstigste Gelegenheit.

G

Gemarkung: Bezeichnung für einen räumlich abgegrenzten Bezirk innerhalb des Liegenschaftskatasters, der in der Regel dem Gebiet einer Gemeinde entspricht. Eine Gemarkung ist in Flure unterteilt, die wiederum aus Flurstücken bestehen. Im Grundbuch und Gutachten wird die Gemarkung als Teil der eindeutigen Grundstücksbezeichnung angegeben (z. B. Gemarkung Neustadt, Flur 3, Flurstück 127/4).
Geringstes Gebot: Der Mindestbetrag, der geboten werden muss, damit ein Gebot wirksam ist. Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus den bestehen bleibenden Rechten und den Verfahrenskosten. Es wird vom Gericht vor der Bieterstunde festgestellt.
Grundbuch: Öffentliches Register, das beim Amtsgericht geführt wird und alle Rechtsverhältnisse an Grundstücken dokumentiert. Es besteht aus Bestandsverzeichnis (Flurstücke), Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) und Abteilung III (Grundpfandrechte).
Grunderwerbsteuer: Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt — auch bei Zwangsversteigerungen. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (z. B. NRW, Brandenburg). Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot.
Grundpfandrecht (Grundschuld / Hypothek): Sicherungsrecht an einem Grundstück, das im Grundbuch (Abteilung III) eingetragen wird. Die Grundschuld ist die häufigste Form und dient der Absicherung von Krediten. Bei der Zwangsversteigerung können bestehen bleibende Grundpfandrechte das Bargebot reduzieren.
Gutachten (Wertgutachten): Sachverständigengutachten, das den Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Es wird vom Gericht in Auftrag gegeben und enthält Informationen zu Lage, Zustand, Bausubstanz, Mietverhältnissen und Grundbuchbelastungen. Das Gutachten ist die wichtigste Informationsquelle für Bieter.

I

Innenbesichtigung: Besichtigung des Versteigerungsobjekts von innen. Ob eine Innenbesichtigung vor dem Termin möglich war, wird im Gutachten vermerkt. War keine Besichtigung möglich, ist der Zustand der Innenräume oft nur geschätzt — ein Risikofaktor für Bieter.

L

Leibrente: Wiederkehrende Zahlung, die an eine Person bis zu deren Tod geleistet wird — häufig als Gegenleistung für die Übertragung einer Immobilie. Ist eine Leibrente als Reallast im Grundbuch eingetragen, bleibt sie unter Umständen auch nach einer Zwangsversteigerung bestehen und belastet den Ersteher. Sie mindert den Wert des Objekts erheblich und sollte vor der Gebotsabgabe sorgfältig geprüft werden.
Liegenschaftszinssatz: Zinssatz, der das Verhältnis von Reinertrag zu Verkehrswert einer Immobilie beschreibt. Er wird vom Gutachterausschuss ermittelt und ist zentral für das Ertragswertverfahren. Typische Werte: 3–6 % je nach Objektart und Lage.

M

Meistgebot: Das höchste abgegebene Gebot im Versteigerungstermin. Der Meistbietende erhält den Zuschlag, sofern die Wertgrenzen nicht unterschritten werden und kein Einstellungsgrund vorliegt.
Mindestgebot: Umgangssprachlich für das geringste Gebot. Jedes wirksame Gebot muss mindestens das geringste Gebot erreichen, das sich aus bestehen bleibenden Rechten und Verfahrenskosten zusammensetzt.

R

Restnutzungsdauer: Die geschätzte verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in Jahren. Wird im Gutachten angegeben und beeinflusst die Wertermittlung. Eine kurze Restnutzungsdauer deutet auf hohen Sanierungsbedarf hin.

S

Sicherheitsleistung: Kaution in Höhe von 10 % des Verkehrswerts, die vor der Gebotsabgabe hinterlegt werden muss. Die Sicherheit kann per Bankbürgschaft, Verrechnungsscheck oder Überweisung an die Gerichtskasse erbracht werden. Barzahlung ist nicht mehr zulässig.

T

Teilungsversteigerung: Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft, Scheidung). Hier wird nicht wegen einer Forderung versteigert, sondern um das Eigentum in Geld umzuwandeln und aufzuteilen. Die 5/10- und 7/10-Grenzen gelten ebenfalls.

V

Verkehrswert: Der vom Sachverständigen ermittelte Marktwert der Immobilie zum Bewertungsstichtag. Er entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Verkehrswert ist die zentrale Bezugsgröße für Gebote, Wertgrenzen und die Grunderwerbsteuer.
Verteilungstermin: Gerichtstermin nach dem Zuschlag, in dem der Versteigerungserlös auf die Gläubiger verteilt wird. Die Rangfolge richtet sich nach der Eintragungsreihenfolge im Grundbuch. Überschüsse gehen an den ehemaligen Eigentümer.

W

Wertgrenzen: Schutzregeln, die sicherstellen, dass eine Immobilie nicht weit unter Wert versteigert wird. Im ersten Termin gelten die 5/10-Grenze (Zuschlag wird versagt) und die 7/10-Grenze (Gläubiger kann Versagung beantragen). Im Folgetermin entfallen beide Grenzen.

Z

Zuschlag: Der gerichtliche Beschluss, mit dem das Eigentum an der Immobilie auf den Meistbietenden übergeht. Der Zuschlag ersetzt den notariellen Kaufvertrag und die Grundbucheintragung. Er wird sofort wirksam — eine Rückabwicklung ist nur in seltenen Ausnahmen möglich.
Zuschlagsgebühr: Gerichtsgebühr in Höhe von 0,5 % des Meistgebots (mindestens 200 €), die der Ersteher für den Zuschlagsbeschluss zahlen muss. Hinzu kommt eine Gebühr für die Grundbucheintragung.
Zuschlagsbeschluss: Gerichtlicher Beschluss, mit dem der Zuschlag an den Meistbietenden erteilt wird. Der Zuschlagsbeschluss ersetzt den notariellen Kaufvertrag und bewirkt den sofortigen Eigentumsübergang. Er enthält die Angabe des Erstehers, des Meistgebots und der bestehen bleibenden Rechte. Gegen den Beschluss kann innerhalb von zwei Wochen sofortige Beschwerde eingelegt werden.
Zwangsversteigerung: Gerichtliches Verfahren zur Verwertung einer Immobilie, um Forderungen von Gläubigern zu befriedigen. Die Rechtsgrundlage bildet das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG). Das Verfahren wird vom Amtsgericht durchgeführt und ist öffentlich.
Zwangsverwaltung: Alternative zur Zwangsversteigerung: Ein gerichtlich bestellter Verwalter übernimmt die Bewirtschaftung der Immobilie und leitet die Erträge (z. B. Mieten) an den Gläubiger weiter. Der Eigentümer behält sein Eigentum, verliert aber die Verwaltungsbefugnis.

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