Grunderwerbsteuer nach Bundesland — Vergleich 2025/2026

Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienerwerb in Deutschland

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine der wesentlichen steuerlichen Belastungen beim Kauf einer Immobilie in Deutschland. Sie fällt grundsätzlich bei jedem entgeltlichen Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten an und wird als einmalige Abgabe erhoben. Entscheidend für die Höhe der Steuer ist der jeweilige Hebesatz des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt. Die Steuer wird auf Basis des im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises berechnet. Seit der Föderalismusreform 2006 haben die Bundesländer die Kompetenz, ihren eigenen Hebesatz festzulegen, was zu einer erheblichen Spanne zwischen 3,5 % und 6,5 % geführt hat.

Grunderwerbsteuer-Hebesätze der Bundesländer im Vergleich (Stand 2025/2026)

Die folgende Übersicht zeigt die aktuellen Hebesätze für die Grunderwerbsteuer in allen 16 Bundesländern. Diese Sätze gelten für Rechtsvorgänge, für die nach dem 31. Dezember 2024 die Steuer entsteht.

1. Bayern: 3,5 %
2. Sachsen: 3,5 %
3. Sachsen-Anhalt: 4,0 %
4. Baden-Württemberg: 4,5 %
5. Rheinland-Pfalz: 4,5 %
6. Thüringen: 5,0 %
7. Hessen: 5,0 %
8. Mecklenburg-Vorpommern: 5,0 %
9. Niedersachsen: 5,0 %
10. Berlin: 5,5 %
11. Bremen: 5,5 %
12. Hamburg: 5,5 %
13. Brandenburg: 6,5 %
14. Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
15. Saarland: 6,5 %
16. Schleswig-Holstein: 6,5 %

Regionale Unterschiede und steuerliche Standortwahl

Die Spanne zwischen dem niedrigsten (3,5 %) und dem höchsten Satz (6,5 %) beträgt satte 3 Prozentpunkte. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € bedeutet dies eine Steuerlast von 17.500 € in Bayern gegenüber 32.500 € in Nordrhein-Westfalen – ein Unterschied von 15.000 €. Diese Differenz kann insbesondere für institutionelle Investoren oder bei grenznahen Transaktionen ein entscheidendes Kriterium bei der Standortwahl sein. Privatpersonen sollten diesen signifikanten Kostenfaktor bereits in der frühen Planungsphase für ihren Immobilienkauf berücksichtigen.

Praktische Berechnungsbeispiele der Grunderwerbsteuer

Die Berechnung der Grunderwerbsteuer folgt einer einfachen Formel: Kaufpreis (oder steuerliche Bemessungsgrundlage) x Hebesatz des Bundeslandes = Grunderwerbsteuer.

Beispiel 1: Einfamilienhauskauf in unterschiedlichen Bundesländern

Familie Müller kauft ein Einfamilienhaus für 650.000 €.

• In Bayern (3,5 %): 650.000 € x 0,035 = 22.750 €
• In Niedersachsen (5,0 %): 650.000 € x 0,05 = 32.500 €
• In Nordrhein-Westfalen (6,5 %): 650.000 € x 0,065 = 42.250 €

Die Differenz zwischen Bayern und NRW beträgt hier 19.500 €.

Beispiel 2: Erwerb einer Mietwohnung in Berlin

Ein Investor erwirbt eine vermietete Wohnung in Berlin für 850.000 €.

• In Berlin (5,5 %): 850.000 € x 0,055 = 46.750 €

Wichtige Hinweise zur Bemessungsgrundlage

Die Bemessungsgrundlage ist nicht in jedem Fall identisch mit dem reinen Kaufpreis. Dazu zählen auch:

• Übernommene Lasten und Verbindlichkeiten: Wird eine Grundschuld oder eine Restschuld mit übernommen, erhöht dies die Bemessungsgrundlage.
• Sachleistungen und Gegenstände: Werden z.B. wertvolle Einbauten, Maschinen (bei gewerblichen Immobilien) oder ein Auto mitverkauft, kann ihr Wert dem Kaufpreis hinzugerechnet werden.
• Nicht steuerbare Leistungen: Reine Miet- oder Pachtvorauszahlungen sind dagegen nicht Teil der Bemessungsgrundlage.

Ein präziser notarieller Vertrag, der diese Positionen trennt, ist für eine korrekte Besteuerung essentiell.

Historische Entwicklung der Hebesätze und Ausblick

Die Entwicklung der Grunderwerbsteuer-Hebesätze seit der Föderalismusreform zeigt einen klaren Trend nach oben. Ursprünglich lag der einheitliche Satz bei 3,5 %. Viele Bundesländer haben ihre Sätze im Laufe der Jahre schrittweise erhöht, um ihre Haushalte zu konsolidieren.

Ursachen für die Erhöhungen

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer stellt für die Länder eine vergleichsweise einfach zu administrierende und planbare Einnahmequelle dar. Sie trifft zudem eine begrenzte Anzahl von Steuerpflichtigen (die Käufer), was sie politisch oft weniger kontrovers macht als flächendeckende Steuererhöhungen. Die sprunghaften Anstiege in Ländern wie NRW, Brandenburg oder Schleswig-Holstein auf den aktuellen Spitzenwert von 6,5 % sind vor diesem Hintergrund zu sehen.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für die Jahre 2025 und 2026 sind derzeit keine flächendeckenden Anpassungen der Hebesätze bekannt. Die aktuellen Sätze scheinen sich in den meisten Ländern etabliert zu haben. Langfristig bleibt die Grunderwerbsteuer jedoch ein potenzielles Instrument für die Landespolitik. Bei angespannten Haushaltslagen oder zur Finanzierung spezifischer Projekte könnten weitere Erhöhungen nicht ausgeschlossen werden. Käufer sollten sich stets aktuell über den gültigen Hebesatz im jeweiligen Bundesland informieren.

Besonderheiten der Grunderwerbsteuer in der Zwangsversteigerung (ZVG)

Die Zwangsversteigerung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren zur Verwertung einer Immobilie, meist zur Tilgung einer Forderung eines Gläubigers. Auch hier fällt Grunderwerbsteuer an, jedoch mit speziellen Regelungen.

Der maßgebliche Stichtag: Der Zuschlagsbeschluss

Für die Entstehung der Grunderwerbsteuer im ZVG-Verfahren ist § 8 GrEStG maßgeblich. Die Steuer entsteht mit der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses (§ 156 ZVG). Dieser Zeitpunkt ist der entscheidende Stichtag. Es ist nicht der Tag der Auktion oder der Zahlung, sondern der Tag, an dem der vom Gericht erteilte Zuschlag rechtskräftig wird. Ab diesem Moment ist der Ersteher rechtlicher Eigentümer der Immobilie und steuerpflichtig.

Berechnung in der Zwangsversteigerung

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist in der Zwangsversteigerung der volle Gebotspreis, den der Ersteher bietet. Dies gilt unabhängig davon, ob mit dem Erlös alle eingetragenen Gläubiger befriedigt werden können oder nicht. Auch die Übernahme von Grundpfandrechten (Hypotheken, Grundschulden) durch den Ersteher, was im ZVG-Verfahren die Regel ist, führt nicht zu einer Reduzierung der Bemessungsgrundlage. Der volle Gebotspreis wird mit dem Hebesatz des Bundeslandes versteuert.

Besonderheit: Bruchteilsversteigerungen (Teileigentum)

Eine besondere Konstellation liegt vor, wenn nicht das gesamte Grundstück, sondern nur ein Miteigentumsanteil (Bruchteil) zwangsversteigert wird. Dies kann vorkommen, wenn beispielsweise nur ein einzelner von mehreren Erben seine Anteile an einer geerbten Immobilie verpfändet hat.

1. Steuerpflicht: Der Erwerb eines Miteigentumsanteils unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer.
2. Bemessungsgrundlage: Maßgeblich ist der auf den erworbenen Anteil entfallende Teil des Verkehrswerts des gesamten Grundstücks zum Zeitpunkt des Zuschlags. Es wird also nicht nur der gezahlte Kaufpreis für den Anteil betrachtet, sondern ein anteiliger Wert der Gesamtimmobilie. Dies kann zu einer höheren Bemessungsgrundlage führen als der reale Kaufpreis.
3. Praxistipp: Vor der Teilnahme an einer Bruchteilsversteigerung sollte dringend eine steuerliche Beratung eingeholt werden, um die potenzielle Steuerlast genau kalkulieren zu können. Das Finanzamt schätzt den Verkehrswert, was zu Unsicherheiten führen kann.

Zusammenfassung und wichtige Handlungsempfehlungen

Die Grunderwerbsteuer ist eine signifikante Kostenposition beim Immobilienerwerb, deren Höhe stark vom Bundesland abhängt. Während Käufer in Bayern und Sachsen mit 3,5 % den niedrigsten Satz zahlen, müssen Erwerber in NRW, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % rechnen. In der Zwangsversteigerung ist der Tag der Rechtskraft des Zuschlags der steuerauslösende Stichtag, und die Steuer wird auf den vollen Gebotspreis berechnet. Bei Bruchteilsversteigerungen ist besondere Vorsicht geboten, da die Bemessungsgrundlage abweichen kann.

Für potenzielle Käufer und Bieter in Zwangsversteigerungen ergeben sich folgende Empfehlungen:

• Kalkulieren Sie die Grunderwerbsteuer frühzeitig: Beziehen Sie die Landes-spezifische Steuerlast bereits in Ihre Finanzplanung ein.
• Prüfen Sie die Bemessungsgrundlage: Im notariellen Kaufvertrag sollte klar zwischen Kaufpreis und nicht steuerbaren Leistungen getrennt werden.
• Bei ZVG-Verfahren: Berücksichtigen Sie, dass die Steuer mit Rechtskraft des Zuschlags fällig wird und auf das volle Meistgebot berechnet wird.
• Steuerliche Beratung nutzen: Insbesondere bei komplexen Fällen wie Bruchteilsversteigerungen, Erwerb unter Wert oder im Erbkontext ist der Rat eines Steuerberaters oder Rechtsanwalts unerlässlich, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.